Lựa chọn ngay văn phòng!

Hiện có 1449 Toà nhà cho thuê xác thực

Bộ lọc

Hồ Chí Minh

$ 12.5 /m²

Tòa nhà TSA 43 Nguyễn Sơn Hà

43 Nguyễn Sơn Hà, Phường Bàn Cờ (Quận 3 cũ), TP. Hồ Chí Minh

366 Nguyễn Trãi, Phường An Đông, (Quận 5 cũ) TP. Hồ Chí Minh

Tòa nhà Hà Phan Building Trần Hưng Đạo – 1119 Trần Hưng Đạo, Phường An Đông

Hạng C

$ 12 /m²

Tòa nhà Hà Phan Building Trần Hưng Đạo – 1119 Trần Hưng Đạo, Phường An Đông

1119 Trần Hưng Đạo, Phường An Đông, (Quận 5 cũ), TP. Hồ Chí Minh

Phường An Hội Tây

Hạng C

$ 9 /m²

Mộc Gia Tân Sơn – 449-451 Tân Sơn, Phường An Hội Tây

449-451 Tân Sơn, Phường An Hội Tây (Quận Gò Vấp cũ), TP. Hồ Chí Minh

Hanicons Building – 939 Phạm Văn Bạch, Phường An Hội Tây

$ 11 /m²

Tòa nhà 2 Nguyễn Bá Huân

2 Nguyễn Bá Huân, Phường An Khánh (TP. Thủ Đức cũ), TP. Hồ Chí Minh

The Little Thảo Điền – 39 Nguyễn Duy Hiệu, Quận 2, TP. HCM

Hạng C

$ 22 /m²

The Little Thảo Điền – 39 Nguyễn Duy Hiệu, Quận 2, TP. HCM

39 Nguyễn Duy Hiệu, Phường An Khánh (TP. Thủ Đức cũ), TP. Hồ Chí Minh

Xem tất cả

Phường An Lạc

Hạng C

$ 5.7 /m²

Tòa nhà Visland Building

1812-1814 Võ Văn Kiệt, Phường An Lạc (Quận Bình Tân cũ), TP. Hồ Chí Minh

Phường An Nhơn

Hạng C

$ 7.5 /m²

Tòa nhà T&M Building

160 Đường số 20, Phường An Nhơn (Quận Gò Vấp cũ), TP. Hồ Chí Minh

Cityland Tower – 168 Phan Văn Trị, Phường An Nhơn, TP. HCM

Hạng B

$ 20 /m²

Cityland Tower – 168 Phan Văn Trị, Phường An Nhơn, TP. HCM

168 Phan Văn Trị, Phường An Nhơn (Quận Gò Vấp cũ), TP. Hồ Chí Minh

8-14 Nguyễn Bá Tuyển, Phường Bảy Hiền (Quận Tân Bình cũ), TP. Hồ Chí Minh

Xem tất cả

65 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Bến Thành (Quận 1 cũ), TP. HCM

Xem tất cả

Phường Bình Hòa

Hạng C

$ 10 /m²

Tòa nhà Parkview Tower – 5A Hữu Nghị, Phường Bình Hòa, TP. HCM

5A Hữu Nghị, Phường Bình Hòa (TP. Thuận An cũ), TP. Hồ Chí Minh

Xem tất cả

Phường Bình Phú

Xem tất cả

53-55 Đặng Như Mai, Phường Cát Lái, (Quận 2 cũ), TP. Thủ Đức, Hồ Chí Minh

Xem tất cả

102 Nguyễn Đình Chính, Phường Cầu Kiệu (Quận Phú Nhuận cũ), Hồ Chí Minh

Xem tất cả

74C Nguyễn Văn Cừ, Phường Cầu Ông Lãnh (Quận 1 cũ), TP.Hồ Chí Minh

Xem tất cả

465 Hồng Bàng, Phường Chợ Lớn, (Quận 5 cũ), TP. Hồ Chí Minh

Xem tất cả

62-64 Nguyễn Biểu, Phường Chợ Quán, (Quận 5 cũ), TP. Hồ Chí Minh

Xem tất cả

24 Nguyễn Ngọc Lộc, Phường Diên Hồng, (Quận 10 cũ) TP. Hồ Chí Minh

Xem tất cả

Phường Đông Hưng Thuận

Hạng C

$ 10 /m²

SBI Building – Lô 6B Đường Số 3, Phường Đông Hưng Thuận, Quận 12

Lô 6B Đường Số 3, Phường Đông Hưng Thuận, (Quận 12 cũ), TP.Hồ Chí Minh

CT Invest Building – 254 Trường Chinh, Phường Đông Hưng Thuận

Hạng C

$ 7.5 /m²

CT Invest Building – 254 Trường Chinh, Phường Đông Hưng Thuận

254 Trường Chinh, Phường Đông Hưng Thuận, (Quận 12 cũ), TP.Hồ Chí Minh

19-19/2A Hồ Văn Huê, Phường Đức Nhuận (Quận Phú Nhuận cũ), TP. HCM

Xem tất cả

96 Lê Văn Duyệt, Phường Gia Định (Quận Bình Thạnh cũ), TP.Hồ Chí Minh

Xem tất cả

Phường Gò Vấp

Hạng C

$ 13 /m²

Tòa nhà Văn Lang Center

1 Quang Trung, Phường Gò Vấp (Quận Gò Vấp cũ), TP. Hồ Chí Minh

Hạng C

$ 16 /m²

Tòa nhà Saigon Mall

2A Phan Văn Trị, Phường Gò Vấp (Quận Gò Vấp cũ), TP. Hồ Chí Minh

Hạng B

$ 12.5 /m²

Tòa nhà Victory Tower

318-320 Nguyễn Oanh, Phường Gò Vấp (Gò Vấp cũ), TP. Hồ Chí Minh

Nhà khách Phía Nam – 18A Phan Văn Trị, Phường Gò Vấp

Hạng C

$ 6 /m²

Nhà khách Phía Nam – 18A Phan Văn Trị, Phường Gò Vấp

18A Phan Văn Trị, Phường Gò Vấp (Quận Gò Vấp cũ), TP. Hồ Chí Minh

Mộc Gia 238-240-242 Nguyễn Oanh - Phường Gò Vấp, TP. HCM

Hạng C

$ 12 /m²

Mộc Gia 238-240-242 Nguyễn Oanh - Phường Gò Vấp, TP. HCM

238-240-242 Nguyễn Oanh, Phường Gò Vấp (Quận Gò Vấp cũ), TP. Hồ Chí Minh

Phường Hạnh Thông

Hạng C

$ 12 /m²

Zano Building – 185 Bến Vân Đồn, Phường Khánh Hội, Quận 4.

185 Bến Vân Đồn, Phường Khánh Hội, (Quận 4 cũ), TP. Hồ Chí Minh

Xem tất cả

Phường Long Trường

Hạng C

$ 10 /m²

TAIYO Building – 100 Nguyễn Thị Tư, Phường Long Trường, TP. HCM

100 Nguyễn Thị Tư, Phường Long Trường (Quận 9 cũ), TP.Hồ Chí Minh

Villa Park – Bưng Ông Thoàn, Phường Long Trường, TP. HCM

Hạng C

$ 6 /m²

Villa Park – Bưng Ông Thoàn, Phường Long Trường, TP. HCM

Bưng Ông Toàn, Phường Long Trường (Thủ Đức cũ), TP. Hồ Chí Minh

Phường Minh Phụng

Hạng C

$ 5.5 /m²

Hữu Nguyên Building – 1446-1448 Đường 3/2, Phường Minh Phụng

1446-1448 Ba Tháng Hai, Phường Minh Phụng (Quận 11 cũ), TP. Hồ Chí Minh

Golden Dragon Mall – 153 Lý Thường Kiệt, Phường Minh Phụng

Hạng C

$ 10 /m²

Golden Dragon Mall – 153 Lý Thường Kiệt, Phường Minh Phụng

153 Lý Thường Kiệt, Phường Minh Phụng (Quận 11 cũ), TP.Hồ Chí Minh

Xã Nhà Bè

Hạng C

$ 7 /m²

Tòa nhà HKL Building

154-156 Nguyễn Hữu Thọ, Xã Nhà Bè, TP. Hồ Chí Minh

Hạng C

$ 10 /m²

Tòa Nhà Nam Linh

915/27/12 Lê Văn Lương, Xã Nhà Bè, TP. Hồ Chí Minh

Hạng B

$ 12 /m²

Tòa nhà PV Gas Tower

673 Nguyễn Hữu Thọ, Xã Nhà Bè (Nhà Bè cũ), TP.Hồ Chí Minh

180-182 Lý Chính Thắng, Phường Nhiêu Lộc (Quận 3 cũ), TP.Hồ Chí Minh

654 Trường Sa, Phường Phú Nhuận (Quận Phú Nhuận cũ), Hồ Chí Minh

755 Lũy Bán Bích, Phường Phú Thọ Hòa (Quận Tân Phú cũ), TP. Hồ Chí Minh

829 Huỳnh Tấn Phát, Phường Phú Thuận (Quận 7 cũ), TP. HCM

Phường Phước Long

Hạng C

$ 12 /m²

Tòa nhà Metro View Building

50A Đỗ Xuân Hợp, Phường Phước Long (Quận 9 cũ), TP. Hồ Chí Minh

Hạng C

$ 13 /m²

Sophie Building

Xem tất cả

21 Nguyễn Hiến Lê, Phường Tân Bình (Quận Tân Bình cũ), TP. Hồ Chí Minh

Xem tất cả

81 Điện Biên Phủ, Phường Tân Định (Quận 1 cũ), TP. Hồ Chí Minh

539-545 Lý Thường Kiệt, Phường Tân Hòa, (Quận Tân Bình cũ), TP. Hồ Chí Minh

415 Lê Văn Lương, Phường Tân Hưng (Quận 7 cũ), TP. HCM

Xem tất cả

27-29 Nguyễn Khắc Viện, Phường Tân Mỹ, Quận 7, Hồ Chí Minh

Xem tất cả

Phường Tân Phú

Xem tất cả

9 Nguyễn Cảnh Dị, Phường Tân Sơn Nhất (Quận Tân Bình cũ), TP. Hồ Chí Minh

Phường Thông Tây Hội

Hạng C

$ 11 /m²

Tòa nhà văn phòng HB

154 Phạm Văn Chiêu, Phường Thông Tây Hội (Quận Gò Vấp cũ), TP. Hồ Chí Minh

198 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường Xuân Hòa (Quận 3 cũ), Thành Phố Hồ Chí Minh

Xem tất cả

118 Huỳnh Tấn Phát, Phường Tân Thuận (Quận 7 cũ), TP. Hồ Chí Minh

Xem tất cả

522 Điện Biên Phủ, Phường Vườn Lài, (Quận 10 cũ) TP. Hồ Chí Minh

CHO THUÊ VĂN PHÒNG TẠI TP. HỒ CHÍ MINH – GIẢI PHÁP HỮU HIỆU CHO DOANH NGHIỆP

Trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt, ngày càng nhiều chủ doanh nghiệp tại TP. Hồ Chí Minh lựa chọn dịch vụ cho thuê văn phòng thay vì bỏ ra chi phí lớn để xây dựng trụ sở riêng. Đây là giải pháp hiệu quả giúp tối ưu vốn, tiết kiệm thời gian và nhanh chóng sở hữu không gian làm việc chuyên nghiệp. Một văn phòng cho thuê tại TP. Hồ Chí Minh không chỉ mang đến hình ảnh thương hiệu thịnh vượng, nâng cao uy tín trong mắt đối tác, mà còn mở ra cơ hội phát triển bền vững.

toan-canh-ho-chi-minh

Giới thiệu chung

Thị trường cho thuê văn phòng TP.HCM hiện đang phát triển mạnh mẽ với nguồn cung đa dạng, đáp ứng nhu cầu từ doanh nghiệp vừa và nhỏ cho đến tập đoàn quốc tế. Các loại hình văn phòng phổ biến như văn phòng truyền thống, văn phòng trọn gói, co-working space hay văn phòng ảo mang lại nhiều lựa chọn linh hoạt.

Thuê văn phòng tại TP.HCM mang đến những lợi thế vượt trội không chỉ ở vị trí đắc địa mà còn ở hệ thống tiện ích hiện đại, hỗ trợ hiệu quả cho chiến lược mở rộng và hội nhập của doanh nghiệp.

Theo Nghị quyết 1685/NQ-UBTVQH15 có hiệu lực từ ngày 01/7/2025, TP.HCM sắp xếp các đơn vị hành chính cấp xã sau khi hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, TP.HCM có 168 đơn vị hành chính cấp xã, gồm 113 phường, 54 xã và 1 đặc khu. Trong đó có 112 phường, 50 xã, 1 đặc khu và 5 đơn vị hành chính cấp xã không thực hiện sắp xếp là phường Thới Hòa, các xã Long Sơn, Hòa Hiệp, Bình Châu, Thạnh An.

ban-do-tphcm

1. Số liệu hiện trạng & nguồn cung mới

1.1 Nguồn cung văn phòng mới

Theo báo cáo tổng quan năm 2024, TP. HCM ghi nhận khoảng 117.500 m² diện tích văn phòng mới được đưa vào thị trường, chủ yếu phân khúc hạng A, đặc biệt ở các quận trung tâm.
Năm 2025 dự kiến sẽ bổ sung thêm khoảng 165.000 m² diện tích văn phòng mới.
Trong đó, các dự án lớn được nhắc tới như Marina Central Tower (Quận 1) với khoảng ~67.600 m².

bieu-do-hien-trang-van-phong-cho-thue-cac-nam-tai-tphcm-1

1.2 Tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ trống, diện tích hấp thụ

Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường đang dao động khoảng 88%; phân khúc hạng A đạt khoảng 90%, hạng B khoảng 85%, hạng C khoảng 80%.
Tuy nhiên, tỷ lệ văn phòng trống ngày càng tăng, đặc biệt với phân khúc hạng A. Trong quý 3/2024, công suất cho thuê văn phòng hạng A chỉ đạt khoảng 79,8%, trong khi hạng B đạt khoảng 87,5%.
Tỷ lệ trống hạng A vào năm 2023 khoảng 18,6%, hạng B khoảng 10,1%; dự báo tiếp tục tăng là do nguồn cung mới từ các toà nhà cao cấp.
Diện tích hấp thụ (net absorption) trong năm 2024 đạt khoảng 96.400 m² – mức cao nhất trong thập kỷ, nhưng dự báo diện tích hấp thụ tổng thể có thể giảm khoảng 50% trong 2025 so với 2024 (dự báo ~50.000 m² cho 2025 so với >100.000 m² năm 2024). Điều này thể hiện sự “hạ nhiệt” tương đối dù cầu vẫn tích cực.
Trong Quý I/2025, hấp thụ văn phòng hạng A là khoảng 1.300 m², hạng B khoảng 7.600 m² tại TP. HCM.

bieu-do-tinh-hinh-thue-van-phong-tai-tphcm

2. Giá thuê theo phân khúc

2.1 Phân khúc hạng A

Sở hữu một văn phòng hạng A không chỉ là nơi làm việc, mà còn là khẳng định đẳng cấp và uy tín thương hiệu. Không gian sang trọng, tiện nghi cùng vị trí trung tâm giúp doanh nghiệp nâng tầm hình ảnh và gia tăng giá trị hợp tác.

Giá chào thuê văn phòng hạng A tại khu trung tâm thành phố trong năm 2024 khoảng 67 USD /m²/tháng – đây là mức cao nhất trong 5 năm trở lại đây.
Giá thuê trung bình TP. HCM (kết hợp các phân khúc) thường nằm trong khoảng ~25 – 40 USD /m²/tháng tùy vị trí và tiện ích.

Ưu điểm:

Vị trí đắc địa (Quận 1, các tòa trong CBD hoặc toà mới tại Thủ Thiêm).
Tiện ích cao cấp (sảnh tiếp tân, bãi đỗ, an ninh, HVAC, hệ thống PCCC tiêu chuẩn quốc tế).
Hình ảnh thương hiệu mạnh — phù hợp công ty quốc tế, công ty muốn thu hút nhân tài.
Tiềm năng giá trị gia tăng khi thị trường phục hồi.

Nhược điểm:

Giá thuê cao nhất — chi phí cố định lớn.
Khi nguồn cung mới ồ ạt (nhiều toà A xuất hiện cùng lúc), tỉ lệ trống có thể tăng, buộc chủ nhà cạnh tranh bằng ưu đãi.
Vị trí trung tâm nên thường xuyên kẹt xe vào giờ cao điểm

2.2 Phân khúc hạng B

Trong bối cảnh nguồn cung văn phòng hạng A còn hạn chế và giá thuê ngày càng cao, văn phòng hạng B nổi lên như giải pháp linh hoạt, cân bằng giữa chi phí và chất lượng.

Giá thuê thường thấp hơn hạng A khá nhiều, đặc biệt ở khu không trung tâm mức giá có thể từ 20 – 35 USD /m²/tháng

Ưu điểm:

Chi phí hợp lý hơn, vẫn cung cấp tiện nghi tốt cho doanh nghiệp vừa & nhỏ.
Vị trí thường gần trung tâm, dễ kết nối nhân sự.
Nhiều tòa B hiện đang được nâng cấp để cạnh tranh hơn.

Nhược điểm:

Ít tiêu chuẩn cao cấp như Hạng A; một số tòa cần đầu tư cải tạo.

2.3 Phân khúc hạng C

Với mức giá thuê chỉ bằng một phần nhỏ so với các tòa nhà hạng A hoặc B, văn phòng hạng C là lựa chọn lý tưởng cho doanh nghiệp khởi nghiệp, công ty thương mại, dịch vụ hoặc logistic. Loại hình này giúp doanh nghiệp tiết kiệm tối đa chi phí cố định mà vẫn có không gian làm việc ổn định, hợp pháp.

Mức giá từ 6 – 20 USD /m²/tháng, tùy khu vực và thiết kế.
Giá thuê tăng nhẹ trong năm 2025, dự báo tăng khoảng 5% so với 2024 do sự cạnh tranh giữa các tòa nhà mới, nhu cầu về văn phòng chất lượng cao.

Ưu điểm:

Giá thuê thấp, phù hợp startups, doanh nghiệp chi phí thấp.
Thường có nhiều lựa chọn trên các tuyến đường chính nhưng không ở CBD.

Nhược điểm:

Tiện ích hạn chế; đôi khi ảnh hưởng tới hình ảnh doanh nghiệp.

Bảng thống kê giá thuê văn phòng hạng A tại TP. HCM các năm gần đây (2019–2025)

Tiêu chí	Văn phòng hạng A	Văn phòng hạng B	Văn phòng hạng C
Vị trí	Trung tâm	Cận trung tâm	Ngoại vi hoặc khu dân cư
Thiết kế – Tiện ích	Cao cấp, tiêu chuẩn quốc tế	Tốt, hiện đại vừa	Cơ bản, tiết kiệm
Giá thuê (USD/m²/tháng)	45 – 70+	25 – 45	10 – 25
Đối tượng khách hàng	Tập đoàn, công ty lớn	Doanh nghiệp vừa	Start-up, SME
Quản lý – An ninh	Quốc tế, chuyên nghiệp	Tốt	Cơ bản
Hợp đồng thuê	3–5 năm	2–3 năm	1–2 năm

2.4 Serviced Offices (Văn phòng trọn gói)

Thay vì phải lo chi phí thiết kế, quản lý hay vận hành văn phòng, ngày nay nhiều doanh nghiệp lựa chọn văn phòng trọn gói – giải pháp “all-in-one” mang đến môi trường làm việc chuyên nghiệp, đầy đủ tiện nghi và sẵn sàng sử dụng ngay. Đây là lựa chọn lý tưởng cho các công ty muốn tập trung tối đa vào hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Trước năm khoảng 2020-2022, mức giá văn phòng trọn gói còn thấp hơn đáng kể, thường chỉ ~2-5 triệu VND /chỗ/tháng đối với các dịch vụ cơ bản.
Từ 2023-2025, do sự thay đổi nhu cầu sử dụng văn phòng linh hoạt hơn, có nhiều dịch vụ đi kèm, giá tại các tòa nhà tốt, vị trí trung tâm, tiện nghi đầy đủ đã tăng mạnh, có nơi lên tới vài chục triệu đối với phòng lớn, hoặc ~200 USD /chỗ tại các tòa cao cấp.

Ưu điểm:

Thuê nhanh, có sẵn nội thất, dịch vụ tiếp tân, phòng họp theo giờ.
Linh hoạt thời hạn, thích hợp cho doanh nghiệp mới vào thị trường hoặc nhóm chi nhánh.
Chi phí ban đầu thấp (không cần đầu tư nội thất).

Nhược điểm:

Chi phí theo m2 có thể cao hơn nếu so sánh dài hạn so với thuê shell & fit-out.

2.5 Co-working (Văn phòng chia sẻ)

Văn phòng chia sẻ (Coworking Space) đang trở thành xu hướng làm việc hiện đại được nhiều doanh nghiệp trẻ, startup và freelancer lựa chọn tại TP.HCM

Ưu điểm:

Tối ưu cho đội ngũ phân tán, startup; hợp đồng ngắn hạn, dễ mở rộng/thu nhỏ.
Môi trường cộng đồng, networking — tốt cho doanh nghiệp sáng tạo.

Nhược điểm:

Ít riêng tư, đôi khi thiếu kiểm soát không gian thương hiệu, phù hợp nhất cho teams nhỏ.

2.6 Văn phòng ảo (virtual office)

Văn phòng ảo (Virtual Office) đang ngày càng phổ biến tại TP.HCM nhờ tính linh hoạt, chi phí thấp và hình ảnh chuyên nghiệp mà nó mang lại

Khoảng 5 năm trở lại, tức là từ ~2020 - 2021 → 2025, giá các gói virtual office cơ bản (chỉ địa chỉ đăng ký, tiếp nhận thư/bưu phẩm, bảng tên tối thiểu) có thể đã tăng từ mức ~ 200 - 300 nghìn VND /tháng lên ~ 400 - 700 nghìn VND /tháng ở các vị trí quận trung tâm.
Các gói trung cấp/higher-end (có thêm lễ tân, tiếp khách, số giờ sử dụng phòng họp, sử dụng địa điểm đẹp hơn) cũng tăng tương ứng; có gói năm 2020-2022 có thể chỉ ~1 - 1,5 triệu VND /tháng, nhưng nay có gói lên ~2-3 triệu VND hoặc hơn.
Hạng dịch vụ cực cao (địa chỉ rất đẹp + nhiều dịch vụ đi kèm) giá giờ đây có thể gấp đôi hoặc hơn so trước.

Ưu điểm:

Tiết kiệm chi phí
Địa chỉ kinh doanh “đẹp” và chuyên nghiệp
Linh hoạt cho doanh nghiệp nhỏ hoặc startup
Tiết kiệm thời gian quản lý

Nhược điểm:

Ít riêng tư, đôi khi thiếu kiểm soát không gian thương hiệu, phù hợp nhất cho teams nhỏ.
Không có không gian làm việc thực tế cố định
Một số hạn chế pháp lý (tùy lĩnh vực)
Hạn chế trong việc tiếp khách / ký hợp đồng

Bảng so sánh nhanh các loại hình văn phòng

Tiêu chí	Văn phòng ảo	Văn phòng trọn gói	Văn phòng chia sẻ
Chi phí	Rất thấp	Trung bình	Trung bình
Không gian làm việc	Không có	Riêng tư	Dùng chung
Thời gian thuê	Linh hoạt (theo tháng/năm)	Linh hoạt	Linh hoạt
Hình ảnh doanh nghiệp	Trung bình – Cao	Cao	Năng động, hiện đại
Đối tượng phù hợp	Startup, freelancer, DN nhỏ	SME, chi nhánh, DN nước ngoài	Freelancer, startup sáng tạo

3. Phân bổ theo khu vực & “điểm nóng”

Trước khi thực hiện việc sắp xếp, sáp nhập địa giới hành chính, TP. Hồ Chí Minh có 102 phường, xã trực thuộc các quận, huyện nội thành, trải dài từ trung tâm sầm uất Quận 1, Quận 3 đến các khu đô thị phát triển như Quận 7, Quận 9 hay TP. Thủ Đức cũ. Mỗi phường mang một dấu ấn riêng về lịch sử, văn hóa và tốc độ đô thị hóa, tạo nên bức tranh đa dạng của đô thị lớn nhất cả nước. Việc tìm hiểu danh sách 102 phường cũ của TP. HCM không chỉ giúp nắm rõ đặc điểm hành chính – địa lý, mà còn là cơ sở quan trọng cho các hoạt động đầu tư, quy hoạch, kinh doanh và định vị thị trường bất động sản tại khu vực này.

danh-sach-cac-phuong-tphcm-sau-sap-nhap

3.1 Các khu trung tâm (CBD) – Quận 1, Quận 3, Bình Thạnh

Quận 1 chiếm thị phần rất lớn trong nguồn cung hạng A: theo nhiều báo cáo, khoảng ~35-40% thị phần văn phòng hạng A.
Giá thuê hạng A trung tâm cao nhất cũng thuộc Quận 1 (khoảng 67 USD/m²).
Khu Quận 3, Bình Thạnh nhiều tòa hạng B, phù hợp cho doanh nghiệp vừa & nhỏ, yêu cầu tiện nghi tốt + vị trí kết nối trung tâm.

3.2 Khu ven trung tâm, các quận mới nổi – Quận 7, Thủ Đức, Thủ Thiêm, Tân Bình

Thủ Thiêm được dự báo sẽ là vùng trung tâm mới (new CBD), với nguồn cung lớn trong các năm tới (chiếm tới ~40% nguồn cung từ các dự án mới giữa 2025-2027) ở một số báo cáo.
Quận 7, đặc biệt Phú Mỹ Hưng, là nơi nhiều dự án mới có quy hoạch tốt, hạ tầng giao thông cải thiện, thu hút khách thuê hạng B và hạng A muốn di chuyển ra ngoài trung tâm để tiết kiệm chi phí.
Tân Bình: một thị trường đang được chú ý, có các tòa văn phòng hạng B /C, giá hợp lý cho nhóm doanh nghiệp nhỏ, startup.

Bảng tham khảo diện tích thường thấy khi doanh nghiệp thuê (đơn vị: m²), kèm gợi ý loại hình phù hợp. Các con số dựa trên tổng hợp dữ liệu listing và báo cáo thị trường

Quận/Huyện	Diện tích thuê điển hình	Loại hình phổ biến	Ghi chú
Quận 1	50 – 1.500 m² (có sàn lớn >1.000 m²)	Hạng A /serviced	CBD, giá cao; phù hợp doanh nghiệp lớn & HQ.
Quận 3	30 – 800 m²	Hạng A /B	Gần trung tâm, nhiều văn phòng hạng B cải tạo.
Quận 4	30 – 600 m²	Hạng B/C	Gần Quận 1, nhiều dự án ven sông thu hút tech & creative.
Quận 7 (Phú Mỹ Hưng)	50 – 1.000 m²	Hạng B /hạng A mới	Môi trường quy hoạch tốt, thích hợp FDI.
Bình Thạnh	40 – 800 m²	Hạng B	Gần cầu/đường vào trung tâm; giá cạnh tranh.
TP. Thủ Đức (Thủ Thiêm)	100 – 2.000+ m²	Hạng A (mới)	Khu vực phát triển thành CBD mới — sàn lớn & tower scale.
Tân Bình	20 – 400 m²	Hạng B/C	Nhiều doanh nghiệp logistic/SME, giá hợp lý.
Phú Nhuận	20 – 300 m²	Hạng B/C, co-working	Gần sân bay, phù hợp SMEs & ICT.

4. Các nhân tố ảnh hưởng & xu hướng mới

4.1 Nguồn cầu thay đổi – linh hoạt & chất lượng cao

Doanh nghiệp ngày càng ưu tiên văn phòng có tiêu chuẩn cao về tiện ích, kết nối giao thông, hạ tầng kỹ thuật, và green building /sustainability. Những tòa nhà có chứng chỉ xanh hay tiện ích tốt thường dễ hấp dẫn khách thuê.
Xu hướng thuê mô hình linh hoạt: co-working space, văn phòng chia sẻ, văn phòng trọn gói, cho thuê theo phần nhỏ (cho các startup, doanh nghiệp nhỏ) ngày càng phổ biến.

4.2 Tỷ lệ trống & áp lực từ nguồn cung

Mặc dù nhu cầu tốt, việc nguồn cung mới tăng nhanh ở phân khúc cao cấp dẫn đến tăng tỷ lệ trống. Hạng A đang chịu áp lực lớn hơn hạng B và C.
Dự báo tỷ lệ trống toàn thị trường có thể lên ~24% vào năm 2025, đặc biệt nếu hết năm không có sự điều chỉnh mạnh trong chính sách giá thuê, hoặc nếu hạ tầng vùng ven chưa kịp đáp ứng.

4.3 Giá thuê & sự điều chỉnh

Giá thuê hạng A trung tâm đã lập kỷ lục ~67 USD /m²/tháng.
Tổng thể, giá thuê toàn thị trường tăng nhẹ: mức tăng khoảng 3-5% so với năm trước ở nhiều phân khúc.

Bảng tóm tắt — Nhân tố ảnh hưởng & Xu hướng mới của thị trường văn phòng cho thuê tại TP. HCM

Nhân tố ảnh hưởng	Tác động chính (ngắn gọn)	Dữ kiện / chỉ báo (gợi ý)	Xu hướng mới liên quan
1. Tăng trưởng kinh tế & FDI	Kéo nhu cầu thuê, đặc biệt ngành công nghệ, BPO, tài chính	Nhu cầu khu vực AP tăng; Việt Nam tiếp tục hút FDI.	Mở rộng diện tích cho HQ đa quốc gia; nhiều yêu cầu về không gian chất lượng cao
2. Cung mới (Grade A / hạng A)	Áp lực cạnh tranh; tạo chọn lựa tốt hơn cho khách thuê lớn	Nhiều dự án mới sẽ bổ sung nguồn cung ~100k m² trong 2025.	Chủ đầu tư đẩy yếu tố “full-service”, tiện ích, chứng nhận xanh để nổi bật
3. Tỷ lệ trống & giá thuê	Tỷ lệ trống tập trung khác nhau: CBD thấp hơn; ảnh hưởng lên giá thuê	Vacancy CBD ổn định ~5% (một số báo cáo), non-CBD cao hơn.	Giá thuê Grade A duy trì hoặc tăng nhẹ; chủ nhà giảm giá/ưu đãi ở sản phẩm kém cạnh tranh
4. Mô hình làm việc hybrid & remote	Giảm diện tích cố định nhưng tăng nhu cầu về không gian linh hoạt và tiện ích cộng tác	Hành vi thuê thay đổi hướng tới không gian hỗ trợ collaboration.	Gia tăng dịch vụ hot-desking, phòng họp theo giờ, membership linh hoạt
5. Không gian linh hoạt / coworking	Tăng mức độ thâm nhập; phù hợp SMEs, startup, đội remote	>160 trung tâm flexible tại HCMC (H2/2024 báo cáo),	Các operator mở rộng mô hình Dedicated Desk + hybrid packages; doanh nghiệp thuê ngắn hạn cho đội dự án
6. Hạ tầng giao thông & quy hoạch (metro, đường)	Quyết định vị trí thuê (tiện tiếp cận nhân sự) và giải pháp vệ tinh	Các dự án giao thông cải thiện accessibility làm tăng giá trị tòa nhà lân cận.	Tăng nhu cầu ở khu vệ tinh gần metro; “last-mile” tiện ích quan trọng hơn
7. Cạnh tranh nhân tài & tiện ích tòa nhà	Doanh nghiệp chọn vị trí/tiện nghi để tuyển giữ nhân viên	Khách thuê đòi hỏi tiện ích F&B, breakouts, phòng chăm sóc sức khỏe, gym.	Văn phòng tích hợp trải nghiệm (amenity-rich) để thu hút nhân sự
8. Tiêu chuẩn ESG / chứng nhận xanh	Tòa nhà xanh có lợi thế cho doanh nghiệp đa quốc gia; giảm chi phí vận hành	Chủ đầu tư ưu tiên chứng nhận để cạnh tranh.	Tăng đầu tư vào tiết kiệm năng lượng, quản lý chất lượng không khí, chứng nhận LEED/WELL
9. Công nghệ & tòa nhà thông minh	Tối ưu quản lý, gia tăng trải nghiệm người dùng	Yêu cầu hệ thống access, đặt phòng, quản lý năng lượng.	Tích hợp IoT, app tòa nhà, desk-booking, analytics cho KPIs hoạt động
10. Chi phí vốn & lãi suất	Ảnh hưởng giá thuê, tiến độ phát triển dự án mới	Biến động chi phí vốn làm chậm/phân bổ lại nguồn cung.	Chủ đầu tư tối ưu dòng tiền, khả năng đưa ra ưu đãi thuê ban đầu
11. Quy định, chính sách & pháp lý	Thay đổi thủ tục ảnh hưởng tiến độ dự án, đầu tư nước ngoài	Chính sách phát triển nhà đất / tín dụng tác động chuỗi cung ứng.	Kết hợp phát triển mixed-use để giảm rủi ro phê duyệt, tận dụng đa nguồn thu
12. Chi phí vận hành & lạm phát (vật liệu, điện nước)	Tăng OPEX cho chủ nhà và người thuê; chuyển chi phí qua service charge	Giá vật liệu và điện ảnh hưởng CAPEX/OPEX.	Hợp đồng thuê linh hoạt hơn (sharing costs), chú trọng hiệu quả năng lượng

5. Cơ hội & thách thức

Bước sang năm 2025, thị trường văn phòng cho thuê tại TP. Hồ Chí Minh đang chứng kiến những biến động mạnh mẽ, mở ra nhiều cơ hội nhưng cũng tiềm ẩn không ít thách thức.

Trong bối cảnh kinh tế phục hồi sau giai đoạn khó khăn, nhu cầu mở rộng quy mô và tái cấu trúc không gian làm việc của các doanh nghiệp trong và ngoài nước đang tăng trở lại, đặc biệt ở các khu vực trung tâm như Quận 1, Quận 3 và TP. Thủ Đức. Sự phát triển của kinh tế số, startup công nghệ và xu hướng làm việc linh hoạt (hybrid working) cũng tạo động lực thúc đẩy các mô hình văn phòng mới như văn phòng chia sẻ, văn phòng trọn gói hay văn phòng ảo.

Tuy nhiên, thị trường vẫn phải đối mặt với sức ép cạnh tranh lớn, khi nguồn cung văn phòng hạng B và C ngày càng dồi dào trong khi nhu cầu phân khúc cao cấp có dấu hiệu chững lại. Bên cạnh đó, yếu tố giá thuê cao, chi phí vận hành và xu hướng tiết giảm ngân sách của doanh nghiệp cũng ảnh hưởng đến tỷ lệ lấp đầy. Để nắm bắt cơ hội, các chủ đầu tư và doanh nghiệp cần linh hoạt điều chỉnh chiến lược, tối ưu trải nghiệm thuê – tạo nên sự cân bằng giữa hiệu quả kinh tế và không gian làm việc hiện đại, bền vững.

5.1 Cơ hội

Thị trường văn phòng cho thuê tại TP. HCM đang bước vào một giai đoạn chuyển đổi đầy tiềm năng. Trong những năm gần đây, nguồn cung mới gia tăng, đồng thời nhu cầu từ các doanh nghiệp trong và ngoài nước liên tục mở rộng, đặc biệt từ các lĩnh vực công nghệ, tài chính, dịch vụ chuyên nghiệp

Yếu tố cụ thể	Tác động chính	Minh chứng / Dữ kiện gợi ý	Hướng ứng phó / Khai thác
1. Tăng trưởng kinh tế & FDI ổn định	Nhu cầu thuê văn phòng từ doanh nghiệp nước ngoài tăng	Việt Nam là điểm đến FDI hàng đầu khu vực; nhiều DN mở văn phòng tại HCMC	Tăng đầu tư tòa nhà hạng A/B+ đáp ứng chuẩn quốc tế
2. Phục hồi mạnh của các ngành dịch vụ, công nghệ, tài chính	Các doanh nghiệp mở rộng quy mô, cần không gian làm việc hiện đại	Khối dịch vụ – CNTT chiếm tỷ trọng lớn trong khách thuê mới	Phát triển mô hình văn phòng linh hoạt, năng động, tiện nghi cao
3. Xu hướng dịch chuyển ra ngoài khu CBD	Mở rộng nhu cầu thuê ở khu vực Thủ Đức, Phú Nhuận, Tân Bình	Giá thuê ngoài trung tâm thấp hơn 20–40% so với CBD	Đầu tư tòa nhà hạng B/C có vị trí thuận tiện, gần metro
4. Gia tăng nhu cầu không gian linh hoạt (coworking, hybrid)	Thúc đẩy phân khúc văn phòng chia sẻ, trọn gói	Các chuỗi như The Hive, Toong, UpGen, Regus mở rộng nhanh	Hợp tác với các đơn vị vận hành để tối ưu diện tích trống
5. Chuyển đổi xanh & tiêu chuẩn ESG	Tạo lợi thế cạnh tranh, thu hút khách thuê quốc tế	LEED, WELL trở thành tiêu chí phổ biến trong lựa chọn tòa nhà	Đầu tư cải tạo hệ thống năng lượng, vật liệu thân thiện môi trường
6. Cải thiện hạ tầng đô thị & giao thông (metro, vành đai)	Tăng khả năng kết nối, mở rộng lựa chọn vị trí thuê	Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên vận hành	Đầu tư dự án dọc tuyến metro, khu vực vệ tinh
7. Nhu cầu văn phòng trọn gói & dịch vụ đi kèm	DN SMEs, startup ưa chuộng mô hình “all-in-one”	Tăng mạnh khách thuê ngắn hạn, nhóm khởi nghiệp	Phát triển văn phòng trọn gói, gói thuê linh hoạt, dịch vụ bổ trợ

5.2 Thách thức

Bên cạnh nhiều cơ hội tăng trưởng, thị trường văn phòng cho thuê tại TP. Hồ Chí Minh cũng đang đối mặt với không ít thách thức trong giai đoạn 2025. Sự gia tăng mạnh mẽ của nguồn cung mới, đặc biệt ở phân khúc hạng A và B, khiến tỷ lệ trống có xu hướng tăng, tạo áp lực cạnh tranh về giá và chất lượng giữa các tòa nhà.

Trong khi đó, nhu cầu thuê văn phòng truyền thống có dấu hiệu chững lại do xu hướng làm việc linh hoạt và sự phát triển của mô hình văn phòng chia sẻ, văn phòng ảo. Ngoài ra, chi phí vận hành, bảo trì và đầu tư chuẩn xanh – yếu tố ngày càng được doanh nghiệp quốc tế ưu tiên – cũng khiến chủ đầu tư phải đối mặt với gánh nặng tài chính lớn hơn.

Bên cạnh đó, quy hoạch đô thị chưa đồng bộ, tình trạng kẹt xe, hạn chế bãi đỗ xe tại khu trung tâm tiếp tục là rào cản lớn cho các tòa nhà hiện hữu. Trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt, chỉ những dự án có vị trí chiến lược, thiết kế hiện đại, dịch vụ linh hoạt và chính sách thuê hấp dẫn mới có thể duy trì sức hút và tỷ lệ lấp đầy ổn định.

Thách thức	Tác động chính	Minh chứng / Dữ kiện gợi ý	Giải pháp / Hướng ứng phó
1. Nguồn cung mới tăng mạnh (Grade A/B)	Áp lực cạnh tranh, giảm tỷ lệ lấp đầy ở tòa nhà cũ	Dự kiến hơn 100.000 m² nguồn cung mới năm 2025 (Thủ Thiêm, Q1 mở rộng)	Nâng cấp tiện ích, điều chỉnh giá thuê, hỗ trợ gói thuê linh hoạt
2. Mô hình làm việc hybrid giảm diện tích thuê cố định	Nhiều DN cắt giảm không gian văn phòng dài hạn	Khảo sát CBRE: ~45% DN đang tối ưu diện tích làm việc	Chuyển đổi diện tích trống sang coworking, văn phòng trọn gói hoặc dịch vụ phụ trợ
3. Chi phí vận hành & lãi suất cao	Ảnh hưởng đến đầu tư mới và giá thuê đầu ra	Giá vật liệu, điện nước, bảo trì tăng 5–10%/năm	Tăng hiệu quả năng lượng, tối ưu quy trình quản lý, tái cấu trúc chi phí
4. Cạnh tranh gay gắt giữa các chủ đầu tư	Giá thuê khó tăng dù nhu cầu ổn định	Nhiều tòa hạng A/B nằm cùng khu vực trung tâm	Đẩy mạnh thương hiệu, chăm sóc khách hàng, nâng cấp tiện ích trải nghiệm
5. Yêu cầu tiêu chuẩn quốc tế ngày càng cao	DN nước ngoài yêu cầu về ESG, an toàn, bảo mật	Các tòa nhà cũ khó đáp ứng LEED/WELL	Đầu tư cải tạo, chứng nhận xanh, hệ thống quản lý thông minh
6. Thiếu hụt nhân sự chất lượng cao trong vận hành	Ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ, trải nghiệm khách thuê	Thiếu đội ngũ chuyên nghiệp trong quản lý tòa nhà	Hợp tác với đơn vị quản lý quốc tế, đào tạo đội ngũ nội bộ
7. Bất ổn toàn cầu (địa chính trị, chuỗi cung ứng)	Ảnh hưởng dòng vốn FDI và quyết định thuê dài hạn	Thị trường phụ thuộc lớn vào khách thuê ngoại quốc	Đa dạng hóa khách thuê nội địa, hỗ trợ DN SMEs Việt Nam

6. Dự báo 2025–2029

Nguồn cung tiếp tục mở rộng, đặc biệt ở phân khúc hạng A & B, với trung tâm mới như Thủ Thiêm đóng vai trò ngày càng quan trọng.
Giá thuê phân khúc cao cấp có thể tiếp tục tăng nhẹ ~5% /năm nếu nhu cầu ổn định và các tòa nhà mới có thiết kế & tiện ích tốt. Nhưng phân khúc hạng B /C có thể ổn định hơn, hoặc biến động nhỏ phụ thuộc vào vị trí & tiện nghi.
Tỷ lệ trống có thể duy trì ở mức cao hoặc gia tăng nếu nguồn cung vượt quá nhu cầu trong ngắn hạn, đặc biệt vùng ven chưa hoàn thiện hạ tầng hoặc kết nối giao thông chưa tốt.
Xu hướng văn phòng linh hoạt, chia sẻ, coworking, green office sẽ không chỉ là lựa chọn phụ mà trở thành tiêu chuẩn đối với nhiều khách thuê, kể cả các doanh nghiệp truyền thống.

7. Sự ảnh hưởng tới khách thuê & chủ đầu tư

Với khách thuê:

Cần xác định rõ nhu cầu hạng A /B /C, diện tích, vị trí (gần trung tâm hay vùng ven), tiện nghi & chi phí phát sinh.
Ưu tiên các tòa nhà có chứng chỉ xanh, hạ tầng kỹ thuật tốt, kết nối giao thông thuận tiện vì sẽ hưởng lợi lâu dài về chi phí vận hành & nhân sự.
Đàm phán hợp đồng cho thuê linh hoạt: thời hạn thuê, điều kiện sửa đổi, điều kiện dịch vụ, phí quản lý, phí tiện ích ngoài giờ.

Với chủ đầu tư / đơn vị cho thuê:

Quan tâm tới chất lượng vận hành, dịch vụ hậu mãi, thương hiệu tòa nhà hạng A /B cao cấp nếu muốn giữ giá tốt.
Xây dựng chiến lược giá thuê hợp lí với từng phân khúc & khu vực để cạnh tranh tốt trong bối cảnh nguồn cung mới nhiều.
Đầu tư vào tiện ích phụ trợ: bãi đậu xe, tiếp tân hiện đại, an ninh, hệ thống điều hòa, bảo trì, kết nối internet, bảo vệ môi trường…
Theo dõi xu hướng và phản hồi thị trường để điều chỉnh sản phẩm (ví dụ: thiết kế mở, văn phòng linh hoạt, chia sẻ, coworking) nếu cần.

8. Gợi ý lựa chọn văn phòng theo nhu cầu

Xác định nhu cầu cốt lõi: diện tích theo số nhân viên, cần bao nhiêu phòng họp, cần bãi đỗ xe không?
Lựa chọn loại hình: HQ cần Hạng A? Branch có thể ở Hạng B/serviced?
So sánh chi phí tổng: rent + phí quản lý + điện lạnh + phí ngoài giờ + chi phí đầu tư nội thất.
Yêu cầu hợp đồng linh hoạt: điều khoản mở rộng, break clause, cam kết bảo trì.
Ưu tiên tòa có tiện ích bền vững: chứng chỉ xanh/tiết kiệm năng lượng giúp giảm OPEX.

Nhu cầu	Khu vực phù hợp	Phân khúc & mức giá tham khảo
Doanh nghiệp quốc tế, yêu cầu thương hiệu & vị trí đắc địa	Quận 1, Quận 3	Hạng A, ~ 65-70 USD/m²/tháng
Công ty SME cần tiết kiệm chi phí, vẫn muốn chất lượng khá	Quận 3, Bình Thạnh, Tân Bình	Hạng B, ~ 20-35 USD/m²/tháng
Startup, nhóm nhỏ, chi phí/tiện ích linh hoạt	Tân Bình, Phú Nhuận, vùng ven trung tâm	Hạng C hoặc coworking, ~ 6-20 USD/m²/tháng
Muốn không gian làm việc hiện đại & xu hướng xanh	Các tòa mới, vùng phát triển như Thủ Thiêm, Quận 7	Hạng A/B mới, đầu tư tiện ích + xanh

9. Kết luận

Thị trường văn phòng cho thuê tại TP. HCM giai đoạn 2024–2025 đang bước qua giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ của nguồn cung và sự điều chỉnh trong nhu cầu thuê. Giá thuê hạng A tại trung tâm đã lập kỷ lục, nhưng tỷ lệ văn phòng trống cũng đang tăng do sự mở rộng nhanh của nguồn cung mới. Xu hướng thuê văn phòng linh hoạt và ưu tiên chất lượng, tiện ích và kết nối hạ tầng sẽ tiếp tục chi phối thị trường.

Khách thuê và chủ đầu tư nào nắm bắt được xu hướng này, chuẩn bị tốt trong chiến lược địa điểm, tiện nghi, thiết kế và dịch vụ sẽ có ưu thế cạnh tranh rõ rệt.

10. Lạc Việt Realty — dịch vụ & cam kết hỗ trợ khách hàng thuê văn phòng

Bạn đang tìm văn phòng cho thuê tại TP. HCM? Đây là cách Lạc Việt Realty hỗ trợ:

Tư vấn chiến lược vị trí & ngân sách: phân tích theo ngành, số nhân viên, logistics nhân sự.
Lọc & giới thiệu danh sách phù hợp: tổng hợp tòa A/B/C, serviced, co-working theo tiêu chí bạn đưa.
Đi thực tế (site visits): dẫn khách hàng khảo sát thực tế, so sánh sàn, tiện ích, chi phí thật.
Hỗ trợ thương lượng & soạn thảo hợp đồng: bảo vệ quyền lợi khách thuê (điều khoản sửa chữa, quyền mở rộng, ưu đãi rent-free).
Hỗ trợ chuyển & fit-out: kết nối nhà thầu, quản lý timeline, nghiệm thu.
Dịch vụ sau thuê: hỗ trợ vận hành ban đầu, xử lý bảo trì, tái định vị khi cần.

Cam kết của Lạc Việt Realty:

Tư vấn minh bạch, dựa trên dữ liệu thị trường thực tế.
Hỗ trợ đàm phán tối ưu chi phí & điều khoản.
Đồng hành đến khi khách thuê ổn định vận hành.

📞 Liên hệ ngay Lạc Việt Realty để được tư vấn MIỄN PHÍ & nhận danh sách văn phòng phù hợp:

Hotline: 0982.487.499
Email: contact@lacvietrealty.com
Website: lacvietrealty.com

XEM THÊM

Lựa chọn ngay văn phòng, căn nhà mơ ước của bạn !

Chuyên viên của Lạc Việt Realty sẽ đồng hành hỗ trợ bạn trong suốt quá trình Mua bán - Cho thuê nhà đất.

GỌI CHO TÔI

Tìm theo Phường

Tìm theo loại

Tìm theo Phường

Tìm theo loại

Lựa chọn ngay văn phòng!

Bộ lọc

Hồ Chí Minh

Phường Bàn Cờ

Phường An Đông

Phường An Hội Tây

Phường An Khánh

Phường An Lạc

Phường An Nhơn

Phường Bảy Hiền

Phường Bến Thành

Phường Bình Hòa

Xã Bình Hưng

Phường Bình Lợi Trung

Phường Bình Phú

Phường Bình Thạnh

Phường Bình Trưng

Phường Cát Lái

Phường Cầu Kiệu