CHO THUÊ VĂN PHÒNG TẠI TP. HỒ CHÍ MINH – GIẢI PHÁP HỮU HIỆU CHO DOANH NGHIỆP

Trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt, ngày càng nhiều chủ doanh nghiệp tại TP. Hồ Chí Minh lựa chọn dịch vụ cho thuê văn phòng thay vì bỏ ra chi phí lớn để xây dựng trụ sở riêng. Đây là giải pháp hiệu quả giúp tối ưu vốn, tiết kiệm thời gian và nhanh chóng sở hữu không gian làm việc chuyên nghiệp. Một văn phòng cho thuê tại TP. Hồ Chí Minh không chỉ mang đến hình ảnh thương hiệu thịnh vượng, nâng cao uy tín trong mắt đối tác, mà còn mở ra cơ hội phát triển bền vững.

Giới thiệu chung

Thị trường cho thuê văn phòng TP.HCM hiện đang phát triển mạnh mẽ với nguồn cung đa dạng, đáp ứng nhu cầu từ doanh nghiệp vừa và nhỏ cho đến tập đoàn quốc tế. Các loại hình văn phòng phổ biến như văn phòng truyền thống, văn phòng trọn gói, co-working space hay văn phòng ảo mang lại nhiều lựa chọn linh hoạt.

Thuê văn phòng tại TP.HCM mang đến những lợi thế vượt trội không chỉ ở vị trí đắc địa mà còn ở hệ thống tiện ích hiện đại, hỗ trợ hiệu quả cho chiến lược mở rộng và hội nhập của doanh nghiệp.

Theo Nghị quyết 1685/NQ-UBTVQH15 có hiệu lực từ ngày 01/7/2025, TP.HCM sắp xếp các đơn vị hành chính cấp xã sau khi hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, TP.HCM có 168 đơn vị hành chính cấp xã, gồm 113 phường, 54 xã và 1 đặc khu. Trong đó có 112 phường, 50 xã, 1 đặc khu và 5 đơn vị hành chính cấp xã không thực hiện sắp xếp là phường Thới Hòa, các xã Long Sơn, Hòa Hiệp, Bình Châu, Thạnh An.

1. Số liệu hiện trạng & nguồn cung mới

1.1 Nguồn cung văn phòng mới

• Theo báo cáo tổng quan năm 2024, TP. HCM ghi nhận khoảng 117.500 m² diện tích văn phòng mới được đưa vào thị trường, chủ yếu phân khúc hạng A, đặc biệt ở các quận trung tâm.

• Năm 2025 dự kiến sẽ bổ sung thêm khoảng 165.000 m² diện tích văn phòng mới.

• Trong đó, các dự án lớn được nhắc tới như Marina Central Tower (Quận 1) với khoảng ~67.600 m².

1.2 Tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ trống, diện tích hấp thụ

• Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường đang dao động khoảng 88%; phân khúc hạng A đạt khoảng 90%, hạng B khoảng 85%, hạng C khoảng 80%.

• Tuy nhiên, tỷ lệ văn phòng trống ngày càng tăng, đặc biệt với phân khúc hạng A. Trong quý 3/2024, công suất cho thuê văn phòng hạng A chỉ đạt khoảng 79,8%, trong khi hạng B đạt khoảng 87,5%.

• Tỷ lệ trống hạng A vào năm 2023 khoảng 18,6%, hạng B khoảng 10,1%; dự báo tiếp tục tăng là do nguồn cung mới từ các toà nhà cao cấp.

• Diện tích hấp thụ (net absorption) trong năm 2024 đạt khoảng 96.400 m² – mức cao nhất trong thập kỷ, nhưng dự báo diện tích hấp thụ tổng thể có thể giảm khoảng 50% trong 2025 so với 2024 (dự báo ~50.000 m² cho 2025 so với >100.000 m² năm 2024). Điều này thể hiện sự “hạ nhiệt” tương đối dù cầu vẫn tích cực.

• Trong Quý I/2025, hấp thụ văn phòng hạng A là khoảng 1.300 m², hạng B khoảng 7.600 m² tại TP. HCM.

2. Giá thuê theo phân khúc

2.1 Phân khúc hạng A

Sở hữu một văn phòng hạng A không chỉ là nơi làm việc, mà còn là khẳng định đẳng cấp và uy tín thương hiệu. Không gian sang trọng, tiện nghi cùng vị trí trung tâm giúp doanh nghiệp nâng tầm hình ảnh và gia tăng giá trị hợp tác.

• Giá chào thuê văn phòng hạng A tại khu trung tâm thành phố trong năm 2024 khoảng 67 USD /m²/tháng – đây là mức cao nhất trong 5 năm trở lại đây.
• Giá thuê trung bình TP. HCM (kết hợp các phân khúc) thường nằm trong khoảng ~25 – 40 USD /m²/tháng tùy vị trí và tiện ích.

Ưu điểm:

• Vị trí đắc địa (Quận 1, các tòa trong CBD hoặc toà mới tại Thủ Thiêm).
• Tiện ích cao cấp (sảnh tiếp tân, bãi đỗ, an ninh, HVAC, hệ thống PCCC tiêu chuẩn quốc tế).
• Hình ảnh thương hiệu mạnh — phù hợp công ty quốc tế, công ty muốn thu hút nhân tài.
• Tiềm năng giá trị gia tăng khi thị trường phục hồi.

Nhược điểm:

• Giá thuê cao nhất — chi phí cố định lớn.
• Khi nguồn cung mới ồ ạt (nhiều toà A xuất hiện cùng lúc), tỉ lệ trống có thể tăng, buộc chủ nhà cạnh tranh bằng ưu đãi.
• Vị trí trung tâm nên thường xuyên kẹt xe vào giờ cao điểm

2.2 Phân khúc hạng B

Trong bối cảnh nguồn cung văn phòng hạng A còn hạn chế và giá thuê ngày càng cao, văn phòng hạng B nổi lên như giải pháp linh hoạt, cân bằng giữa chi phí và chất lượng.

Giá thuê thường thấp hơn hạng A khá nhiều, đặc biệt ở khu không trung tâm mức giá có thể từ 20 – 35 USD /m²/tháng

Ưu điểm:

• Chi phí hợp lý hơn, vẫn cung cấp tiện nghi tốt cho doanh nghiệp vừa & nhỏ.
• Vị trí thường gần trung tâm, dễ kết nối nhân sự.
• Nhiều tòa B hiện đang được nâng cấp để cạnh tranh hơn.

Nhược điểm:

• Ít tiêu chuẩn cao cấp như Hạng A; một số tòa cần đầu tư cải tạo.

2.3 Phân khúc hạng C

Với mức giá thuê chỉ bằng một phần nhỏ so với các tòa nhà hạng A hoặc B, văn phòng hạng C là lựa chọn lý tưởng cho doanh nghiệp khởi nghiệp, công ty thương mại, dịch vụ hoặc logistic. Loại hình này giúp doanh nghiệp tiết kiệm tối đa chi phí cố định mà vẫn có không gian làm việc ổn định, hợp pháp.

• Mức giá từ 6 – 20 USD /m²/tháng, tùy khu vực và thiết kế. 
• Giá thuê tăng nhẹ trong năm 2025, dự báo tăng khoảng 5% so với 2024 do sự cạnh tranh giữa các tòa nhà mới, nhu cầu về văn phòng chất lượng cao.

Ưu điểm:

• Giá thuê thấp, phù hợp startups, doanh nghiệp chi phí thấp.
• Thường có nhiều lựa chọn trên các tuyến đường chính nhưng không ở CBD.

Nhược điểm:

• Tiện ích hạn chế; đôi khi ảnh hưởng tới hình ảnh doanh nghiệp.

Bảng thống kê giá thuê văn phòng hạng A tại TP. HCM các năm gần đây (2019–2025)

2.4 Serviced Offices (Văn phòng trọn gói)

Thay vì phải lo chi phí thiết kế, quản lý hay vận hành văn phòng, ngày nay nhiều doanh nghiệp lựa chọn văn phòng trọn gói – giải pháp “all-in-one” mang đến môi trường làm việc chuyên nghiệp, đầy đủ tiện nghi và sẵn sàng sử dụng ngay. Đây là lựa chọn lý tưởng cho các công ty muốn tập trung tối đa vào hoạt động kinh doanh cốt lõi.

• Trước năm khoảng 2020-2022, mức giá văn phòng trọn gói còn thấp hơn đáng kể, thường chỉ ~2-5 triệu VND /chỗ/tháng đối với các dịch vụ cơ bản.
• Từ 2023-2025, do sự thay đổi nhu cầu sử dụng văn phòng linh hoạt hơn, có nhiều dịch vụ đi kèm, giá tại các tòa nhà tốt, vị trí trung tâm, tiện nghi đầy đủ đã tăng mạnh, có nơi lên tới vài chục triệu đối với phòng lớn, hoặc ~200 USD /chỗ tại các tòa cao cấp.

Ưu điểm:

• Thuê nhanh, có sẵn nội thất, dịch vụ tiếp tân, phòng họp theo giờ.
• Linh hoạt thời hạn, thích hợp cho doanh nghiệp mới vào thị trường hoặc nhóm chi nhánh.
• Chi phí ban đầu thấp (không cần đầu tư nội thất).

Nhược điểm:

• Chi phí theo m2 có thể cao hơn nếu so sánh dài hạn so với thuê shell & fit-out.

2.5 Co-working (Văn phòng chia sẻ)

Văn phòng chia sẻ (Coworking Space) đang trở thành xu hướng làm việc hiện đại được nhiều doanh nghiệp trẻ, startup và freelancer lựa chọn tại TP.HCM

Ưu điểm:

• Tối ưu cho đội ngũ phân tán, startup; hợp đồng ngắn hạn, dễ mở rộng/thu nhỏ.
• Môi trường cộng đồng, networking — tốt cho doanh nghiệp sáng tạo.

Nhược điểm:

• Ít riêng tư, đôi khi thiếu kiểm soát không gian thương hiệu, phù hợp nhất cho teams nhỏ.

2.6 Văn phòng ảo (virtual office)

Văn phòng ảo (Virtual Office) đang ngày càng phổ biến tại TP.HCM nhờ tính linh hoạt, chi phí thấp và hình ảnh chuyên nghiệp mà nó mang lại

• Khoảng 5 năm trở lại, tức là từ ~2020 - 2021 → 2025, giá các gói virtual office cơ bản (chỉ địa chỉ đăng ký, tiếp nhận thư/bưu phẩm, bảng tên tối thiểu) có thể đã tăng từ mức ~ 200 - 300 nghìn VND /tháng lên ~ 400 - 700 nghìn VND /tháng ở các vị trí quận trung tâm.
• Các gói trung cấp/higher-end (có thêm lễ tân, tiếp khách, số giờ sử dụng phòng họp, sử dụng địa điểm đẹp hơn) cũng tăng tương ứng; có gói năm 2020-2022 có thể chỉ ~1 - 1,5 triệu VND /tháng, nhưng nay có gói lên ~2-3 triệu VND hoặc hơn.
• Hạng dịch vụ cực cao (địa chỉ rất đẹp + nhiều dịch vụ đi kèm) giá giờ đây có thể gấp đôi hoặc hơn so trước.

Ưu điểm:

• Tiết kiệm chi phí
• Địa chỉ kinh doanh “đẹp” và chuyên nghiệp
• Linh hoạt cho doanh nghiệp nhỏ hoặc startup
• Tiết kiệm thời gian quản lý

Nhược điểm:

• Ít riêng tư, đôi khi thiếu kiểm soát không gian thương hiệu, phù hợp nhất cho teams nhỏ.
• Không có không gian làm việc thực tế cố định
• Một số hạn chế pháp lý (tùy lĩnh vực)
• Hạn chế trong việc tiếp khách / ký hợp đồng

Bảng so sánh nhanh các loại hình văn phòng

3. Phân bổ theo khu vực & “điểm nóng”

Trước khi thực hiện việc sắp xếp, sáp nhập địa giới hành chính, TP. Hồ Chí Minh có 102 phường, xã trực thuộc các quận, huyện nội thành, trải dài từ trung tâm sầm uất Quận 1, Quận 3 đến các khu đô thị phát triển như Quận 7, Quận 9 hay TP. Thủ Đức cũ. Mỗi phường mang một dấu ấn riêng về lịch sử, văn hóa và tốc độ đô thị hóa, tạo nên bức tranh đa dạng của đô thị lớn nhất cả nước. Việc tìm hiểu danh sách 102 phường cũ của TP. HCM không chỉ giúp nắm rõ đặc điểm hành chính – địa lý, mà còn là cơ sở quan trọng cho các hoạt động đầu tư, quy hoạch, kinh doanh và định vị thị trường bất động sản tại khu vực này.

3.1 Các khu trung tâm (CBD) – Quận 1, Quận 3, Bình Thạnh

• Quận 1 chiếm thị phần rất lớn trong nguồn cung hạng A: theo nhiều báo cáo, khoảng ~35-40% thị phần văn phòng hạng A.
• Giá thuê hạng A trung tâm cao nhất cũng thuộc Quận 1 (khoảng 67 USD/m²).
• Khu Quận 3, Bình Thạnh nhiều tòa hạng B, phù hợp cho doanh nghiệp vừa & nhỏ, yêu cầu tiện nghi tốt + vị trí kết nối trung tâm.

3.2 Khu ven trung tâm, các quận mới nổi – Quận 7, Thủ Đức, Thủ Thiêm, Tân Bình

• Thủ Thiêm được dự báo sẽ là vùng trung tâm mới (new CBD), với nguồn cung lớn trong các năm tới (chiếm tới ~40% nguồn cung từ các dự án mới giữa 2025-2027) ở một số báo cáo.
• Quận 7, đặc biệt Phú Mỹ Hưng, là nơi nhiều dự án mới có quy hoạch tốt, hạ tầng giao thông cải thiện, thu hút khách thuê hạng B và hạng A muốn di chuyển ra ngoài trung tâm để tiết kiệm chi phí.
• Tân Bình: một thị trường đang được chú ý, có các tòa văn phòng hạng B /C, giá hợp lý cho nhóm doanh nghiệp nhỏ, startup.

Bảng tham khảo diện tích thường thấy khi doanh nghiệp thuê (đơn vị: m²), kèm gợi ý loại hình phù hợp. Các con số dựa trên tổng hợp dữ liệu listing và báo cáo thị trường

4. Các nhân tố ảnh hưởng & xu hướng mới

4.1 Nguồn cầu thay đổi – linh hoạt & chất lượng cao

• Doanh nghiệp ngày càng ưu tiên văn phòng có tiêu chuẩn cao về tiện ích, kết nối giao thông, hạ tầng kỹ thuật, và green building /sustainability. Những tòa nhà có chứng chỉ xanh hay tiện ích tốt thường dễ hấp dẫn khách thuê.
• Xu hướng thuê mô hình linh hoạt: co-working space, văn phòng chia sẻ, văn phòng trọn gói, cho thuê theo phần nhỏ (cho các startup, doanh nghiệp nhỏ) ngày càng phổ biến.

4.2 Tỷ lệ trống & áp lực từ nguồn cung

• Mặc dù nhu cầu tốt, việc nguồn cung mới tăng nhanh ở phân khúc cao cấp dẫn đến tăng tỷ lệ trống. Hạng A đang chịu áp lực lớn hơn hạng B và C.
• Dự báo tỷ lệ trống toàn thị trường có thể lên ~24% vào năm 2025, đặc biệt nếu hết năm không có sự điều chỉnh mạnh trong chính sách giá thuê, hoặc nếu hạ tầng vùng ven chưa kịp đáp ứng.

4.3 Giá thuê & sự điều chỉnh

• Giá thuê hạng A trung tâm đã lập kỷ lục ~67 USD /m²/tháng.
• Tổng thể, giá thuê toàn thị trường tăng nhẹ: mức tăng khoảng 3-5% so với năm trước ở nhiều phân khúc.

Bảng tóm tắt — Nhân tố ảnh hưởng & Xu hướng mới của thị trường văn phòng cho thuê tại TP. HCM

Bước sang năm 2025, thị trường văn phòng cho thuê tại TP. Hồ Chí Minh đang chứng kiến những biến động mạnh mẽ, mở ra nhiều cơ hội nhưng cũng tiềm ẩn không ít thách thức.

Trong bối cảnh kinh tế phục hồi sau giai đoạn khó khăn, nhu cầu mở rộng quy mô và tái cấu trúc không gian làm việc của các doanh nghiệp trong và ngoài nước đang tăng trở lại, đặc biệt ở các khu vực trung tâm như Quận 1, Quận 3 và TP. Thủ Đức. Sự phát triển của kinh tế số, startup công nghệ và xu hướng làm việc linh hoạt (hybrid working) cũng tạo động lực thúc đẩy các mô hình văn phòng mới như văn phòng chia sẻ, văn phòng trọn gói hay văn phòng ảo.

Tuy nhiên, thị trường vẫn phải đối mặt với sức ép cạnh tranh lớn, khi nguồn cung văn phòng hạng B và C ngày càng dồi dào trong khi nhu cầu phân khúc cao cấp có dấu hiệu chững lại. Bên cạnh đó, yếu tố giá thuê cao, chi phí vận hành và xu hướng tiết giảm ngân sách của doanh nghiệp cũng ảnh hưởng đến tỷ lệ lấp đầy. Để nắm bắt cơ hội, các chủ đầu tư và doanh nghiệp cần linh hoạt điều chỉnh chiến lược, tối ưu trải nghiệm thuê – tạo nên sự cân bằng giữa hiệu quả kinh tế và không gian làm việc hiện đại, bền vững.

5.1 Cơ hội

Thị trường văn phòng cho thuê tại TP. HCM đang bước vào một giai đoạn chuyển đổi đầy tiềm năng. Trong những năm gần đây, nguồn cung mới gia tăng, đồng thời nhu cầu từ các doanh nghiệp trong và ngoài nước liên tục mở rộng, đặc biệt từ các lĩnh vực công nghệ, tài chính, dịch vụ chuyên nghiệp

5.2 Thách thức

Bên cạnh nhiều cơ hội tăng trưởng, thị trường văn phòng cho thuê tại TP. Hồ Chí Minh cũng đang đối mặt với không ít thách thức trong giai đoạn 2025. Sự gia tăng mạnh mẽ của nguồn cung mới, đặc biệt ở phân khúc hạng A và B, khiến tỷ lệ trống có xu hướng tăng, tạo áp lực cạnh tranh về giá và chất lượng giữa các tòa nhà.

Trong khi đó, nhu cầu thuê văn phòng truyền thống có dấu hiệu chững lại do xu hướng làm việc linh hoạt và sự phát triển của mô hình văn phòng chia sẻ, văn phòng ảo. Ngoài ra, chi phí vận hành, bảo trì và đầu tư chuẩn xanh – yếu tố ngày càng được doanh nghiệp quốc tế ưu tiên – cũng khiến chủ đầu tư phải đối mặt với gánh nặng tài chính lớn hơn.

Bên cạnh đó, quy hoạch đô thị chưa đồng bộ, tình trạng kẹt xe, hạn chế bãi đỗ xe tại khu trung tâm tiếp tục là rào cản lớn cho các tòa nhà hiện hữu. Trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt, chỉ những dự án có vị trí chiến lược, thiết kế hiện đại, dịch vụ linh hoạt và chính sách thuê hấp dẫn mới có thể duy trì sức hút và tỷ lệ lấp đầy ổn định.